2030年問題ってどういった内容なの？？

2030年問題とは、高齢化による人口構造の変化や労働人口が減少することで起こる社会問題の総称です。内閣府が公表した「令和5年版高齢社会白書」によると、高齢化率（65歳以上の人口割合）は、2022年時点で29.0%ですが、2030年には30.8%まで増加し、総人口の約3人に1人を高齢者が占めることになると予測されています。

高齢化社会になるとどうなるの？

介護を必要とする高齢者の増加

75歳以上の高齢者の約4人に1人が要介護認定を受けており、2030年には総人口の約3割が65歳以上の高齢者となり、特に75歳以上の後期高齢者が急増することから介護を必要とする高齢者が増加します。

空家率の増加

2024年6月に発表された「株式会社野村総合研究所」の最新予測では、2033年の空き家率は18.3％に達すると予測されており、おおよそ5戸に1戸が使われていない状況を意味します。

参照元：株式会社野村総合研究所｜2040年度の新設住宅着工戸数は58万戸に減少、2043年の空き家率は約25%まで上昇する見通し

新築は作っても売らない時代に

1954年の鳩山内閣あたりから紆余曲折を経て20年ほど続く高度経済成長期に入りました。
高度成長期は住宅が全く足りず、「つくれば売れる」といった状態でした。とりわけ東京など都市部の住宅難は深刻な時代で、国会では「もっと住宅を増やせ、新築をつくれ！」と野党が叫んでいた時代です。
それが・・・80年後の現在作っても売れない時代に差し掛かっております。

ポータルサイトのデータが示す現在の状況

ここではさいたま市大宮区の新築一戸建の直近1年のデータ（※）を基にご説明いたします。

※AtHome掲載の物件の平均値。2024年8月1日～2025年8月末現在での集計に基づくものです。

データの注目したい部分を抜粋しご紹介いたします。

上記表から見て取れるように

●面積は小さく
●価格は高く
●物件数は多く

なっております。

具体的な数値は公表できないのですが、PV数（閲覧数）も総PV数で約10％程度減、1物件当たりのPV数で約27％減と下がっております。

PV数が減ればどうなるの？

一般的に不動産を購入する方の多くはポータルサイトで探して不動産会社に問い合わせし内見、物件を気に入れば申し込み（買付）を記入しご契約という流れになります。
PV数が減ってくれば、それに比例しお問い合わせの数も減少しますから契約数も当然減少し在庫は増えて参ります。

長期在庫が増えてきているの？

中長期的に物件探しをされている方はお気づきかもしれませんが・・・
埼玉県において、ここ半年くらいで大きな変化が1つ出てきております。

築後未入居物件の増加

です。

築後未入居物件って？

建物の完成から1年以上が経過しているものの、まだ誰にも入居されていない状態の物件の事を指します。
不動産の広告では新築と表示できません。
ですが、限りなく新築に近い状態ですから「未入居」「築後未入居」と表記されます。

今後の不動産市況はどうなるの？

作っても売れない、過剰在庫になってくるのであれば安く買えるんじゃない？と感じるかもしれません。

確かに不動産市況は需要と供給のバランスで成り立っておりますからその考えも間違いでは無いのですが、建売会社（パワービルダー）も最低限の利益を確保しないと会社の維持すら出来ませんし、労働人口が減ってくれば当然人員確保の為に人件費も高騰してまいります。
人件費が高騰すれば当然製造原価が上がりますから建材料費も上がります。

ですので、土地が余って来て安く土地が仕入れができるようになったとしても、建築コストが上昇したことで物件価格の下落を抑制されるのでは？と考えております。

新築一戸建ては理解できたがマンションは・・・

前提として、弊社の考えを述べるという事をご理解ください。
コンクリートに使用する「砂」ですが・・・皆様はどうお考えでしょうか？
サウジアラビアやドバイなど砂漠がある地域だと砂なんて取り放題だと思うのですが、実は細かすぎるのでコンクリートなどには使えません。ですから輸入しているのです。
今は日本も輸入量を減らしておりますが、国内での川砂採取規制のため、フィリピンやマレーシアなど海外から川砂を輸入し県の与那国島や宮崎港などに陸揚げされおります。
輸入しているということは輸入価格は為替によって左右されますし、陸揚げ以降は国内の人件費や輸送費が上乗せされていきます。

最近のニュースで都内23区の新築マンション平均価格が1億円を超えたというニュースは皆様ご存じかと思います。

管理費や修繕積立金も同じく人件費や材料費の高騰があれば値上げせざるを得ません。
公益社団法人　東日本不動産流通機構の調査によると2024年度は１㎡当たり管理費は前年度比2.3％、同修繕積立金は5.5％上昇とのデータも御座います。
これらは今後も上昇していくのでは？と思います。
管理費・修繕積立金が値上げとなればローン完済後の負担も増えて行きますし物件価格が高騰しているマンションであれば金利の上昇の影響もかなり受けます。
住宅ローンの金利の今後の見通しについてはこちらの記事にて書いておりますのでご一読ください。

結論として
築古（20～30年）の中古マンションであれば管理費・修繕積立金の値上げもひと段落していると思いますし、物件価格も落ち着いているので借入額も少なく金利上昇の影響も受けにくいと思いますのでよいかと思いますが・・・
築浅（～１０年）の初回の大規模修繕前の物件であれば、当然物件価格も高く大規模修繕の費用も不透明な為おすすめしません。（築5年目のシントシティは今年修繕積立金が当初の3倍になりました）

「まだ金利が低い今が買い時です。」は営業トーク

金利が低いからと言って変動金利であれば、月々の支払いが変わらないのは最長5年（5年ルール適応の金融機関の場合）です。
5年ルールは下図の通り月々の支払いは決まっておりますが金利の増減によって元金と利息の内訳が変わる仕組みです。
当然5年間で金利が上昇していれば、5年後のローン残高は当初予定より増えておりますし、残っている借入期間と金利で次の5年の返済金額を決定します。

ここで一例をあげてみます。
当初借入を年利0.5％の元利均等方式の変動金利、期間35年、ボーナス支払無しで5,000万円を借りたとします。
丁度1年目（12か月目）に0.4％金利が上昇し0.9％になったと仮定します。
金利上昇がなければ5年返済終了時の残金が43,381,430円なのですが・・・金利が上昇した為、5年返済終了時の残高は43,703,626円と約32万円も残金が減っていない状況となります。
6年目以降の30年間の金利の上昇がない場合でも、当初129,792円の月々の支払いだったものが138,570円へ9,000円程度返済額がアップします。

このことから、将来における金利状況や人件費や県材料費の上昇、市況状況（不動産価格の上下）を的確に言い当てることは不可能ですので、「残念ながらいつが買い時なのか？」は断言できません。

ただ、
・今後金利は上昇する可能性は高い
・少子高齢化に伴い人件費は高騰する可能性は高い
・人件費高騰に伴い建材料費も高騰する可能性が高い
・土地価格は下落しても建築コスト（人件費・材料費）が上昇するので総額は変わらない可能性が高い
・断熱性能向上や太陽光発電の設置義務化等法律や条例の変化が起こる可能性が高い
と予測されます。

このことから、家を購入するのであればここ数年で購入した方が少しでも安く購入できる可能性があるということです。

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