不動産の契約までに確認した方が良いことってどんなこと？

前面道路について

まず前面道路は公道か私道どっちなのかを確認しましょう。
私道の場合は持分を持っているかどうかも重要となります。
持分を持っている場合は問題ないのですが、持っていない場合【通行・掘削承諾書】という書面　
が無いと、住宅ローンを組むことが難しいです。
【通行・掘削承諾書】というのは持分を持っている方全員から取得する必要があります。
持分を持っている方が亡くなられていて、相続人が不明な場合は取得が困難となり、契約してもお金を借りられないという事が考えられます。
したがって私道の物件を購入する場合、持分を持っているか・【通行・掘削承諾書】を貰えるかを事前に
確認しておきましょう。

住宅性能評価書について

Q.そもそも住宅性能評価書とは？
A.国土交通大臣に登録された第三者機関が、法に基づいた共通の基準で住宅の性能(耐震性・耐久性・断熱性)を評価し、その結果を数値や等級をまとめた書類の事です。
耐震等級３というのはこちらの書類があるから謡えるのです。
第三者機関により原則4回の現場検査が入ります。(基礎配筋工事完了時・躯体工事完了時・内装下地張りの直前・俊工事)
この住宅性能評価書を取得している物件と取得していない物件があります。

住宅性能評価書の取得と未取得の違いは火災保険に含まれる地震保険にも影響があります。
取得していない場合は耐震等級１と保険会社は判断し地震保険の割引額は10％
耐震等級２の場合は20％　耐震等級3の場合は50％と大幅に割引額が変わってきます。
住宅ローン返済期間は必ず火災保険へ加入しなくてはならないため最低でも7回は更新が必要となります。(最長契約期間5年に一回の更新を想定)
例：フルサポートプラン(火災保険の中で一番いいプラン)
プラン内容
　　　保険金額建物1,400万円(地震保険700万円)　家財500万円(地震保険250万円)
　　　事故時諸費用特約・地震火災費用特約・日常生活賠償特約・類焼損害 失火見舞い費用特約
　　　弁護士費用特約
耐震等級３の場合：281,490円
建築年割の場合：　354,930円　その差73,440円
7回更新の場合は×７となるので514,080円もの差が生まれてしまいます。

ライフラインについて

最近は太陽光設備が付いている物件が増えてきました。
またガス設備も都市ガスが増えてきてはいますが、まだまだプロパンガスの所もあります。
太陽光設備についてはリース契約という形のがほとんどなので10年間ほどは月々の支払いが増えてしまいます。(メーカーや何キロのせるかによっても異なるが1万円前後)
住宅ローン＋太陽光リース料なので月々の支払いをしっかりと計算してから契約することをお勧めします。
またプロパンガスについては建築時に設置した給湯器をリースで使用するという形になります。こちらについては従量単価に上乗せされていることがほとんどです。
そのため別のプロパンガス会社に変更しようとすると、違約金を払っての解約になります。
違約金は年々償却されていきますが、契約後すぐの解約ですと100％の違約金が発生します。

駐車について

現地をご覧になるときに不動産会社の車でなんていう事もあり得ます。
そうなると自分たちの乗っている車で駐車が可能かどうか判断が付きにくいことがあります。
幅員が４ｍでも、道路挟んで反対側の敷地に塀がある場合、駐車がしづらいなんてこともあります。
本当に自分たちの乗っている車が駐車できるのか一度試してみるべきです。
また、現在乗っている車だけではなく将来乗る可能性がある車の事も考えておくべきです。
今は夫婦二人だけだから軽自動車で十分と思っていても、将来子供ができてファミリーカーに乗るとなった場合車の大きさは全然違います。
自宅に停めれないとなると近くの月極駐車場を借りるしかなく無駄な出費になってしまいます。

管理費・修繕積立金について

こちらは戸建住宅や土地ではなく、マンションにのみ当てはまるものですが居住するには、住宅ローンのみではなく管理費・修繕積立金の支払いが必須となります。
管理費とは、管理人の人件費・共用部分の清掃費などに使われます。
修繕積立金とは共用部分の維持・修繕費に使われます。
年々管理人や修繕に掛かる人件費は年々高くなってきています。
また、修繕に使う材料費も人件費同様年々高くなってきています。
そのため過去に決められた管理費・修繕積立金では不足が出てきてしまうことから管理費・修繕積立金を値上げする管理組合も少なくはありません。
管理組合の総会で決議され値上げが決まっている場合は【重要事項調査報告書】という書類で確認することが可能です。
内見時や契約時にはその時の管理費・修繕積立金をお伝えすることがほとんどですので値上げが決まっていないかどうか予め確認してから契約するべきです。

周辺環境について

大体の案内は午前中もしくは午後一が多いのではないでしょうか。
そうなると、街灯の明るさや間隔がわからないまま契約してしまい、住み始めてから駅までの間に
街灯が全くないなんてことも。
日当たりも大事ですが、街灯などの防犯面も重要ではないでしょうか。
私は内見は日当たりを見るために明るい時間に、外観や周辺環境を見るのは街灯が付き始めてからの夜をお勧めします。
街灯のほとんどはセンサーが用いられているので、一定の暗さになると点灯します。
また、難しいかもしれませんが雨の日こそ内見チャンスです。
雨の日の水はけや前面道路の水たまり等雨の日でしか見れないものはたくさんあります。
雨の日の内見については、梅雨時期の内見・土地現地確認について にて詳しく解説しております。
雨の日を狙ってというのは難しいかもしれませんが、気になっている物件があり仕事がお休みそして雨が降っている日は是非内見のお問合せください。
当日のお問合せでもお時間によってはご対応可能となります。
また、分譲地で新規でごみ置き場を設置となる場合は関係ないのですが、それ以外の方は既存のごみ置き場を利用することとなります。
既存のごみ置き場の場所や清掃度合いも確認できるのであれば確認しておくべきです。

境界について

境界というのはどこからどこまでが自分たちの敷地なのか判断するものとなります。
境界を現地で確認する方法は境界標を現地で確認するのが一番です。
境界標にはいくつか種類がありますが、コンクリート杭か金属標が多いです。

隣地との間にブロックやフェンスがある事がほとんどですが誰のものかご存じですか？
境界の真ん中にブロックやフェンスがある場合は、お互いの共有物となり維持管理は隣地の方と一緒に行う必要があります。
境界の外側にブロックやフェンスがあればお隣の方の持ち物となりますので、維持管理はお隣の方が行います。
境界の内側にあるのであれば自分の持ち物になります。そのため維持管理は自分たちで行う必要があります。
新築戸建の場合は、傷のチェックの際に現地にて売主から境界について説明がありますが中古戸建や土地の場合は現地での説明がないことがあります。
また、売買条件として【境界非明示】という方法を取っていることもあります。
境界非明示とは、本来は売主には境界を明示する義務がありますが、境界が無いもしくは境界が確定していないので手続きを簡略化させる特約となります。
Q.境界非明示の土地は買わない方がいいの？
A.そんなことはありません。確定測量を行えば境界は確定します。ただし確定測量には費用が発生＋隣接地の方の立会が必要となります。

また隣接地の方が亡くなられて相続人が不明の場合は、確定測量は完了しません。
その場合、自分の敷地がわからないままなのかというとそうではありません。
法務局の筆界特定制度を利用し自分の敷地を確認することが出来ます。
筆界特定制度とはその名の通り【筆界を特定する制度】であり境界の確認とは少し違います。
筆界とは現在登記されているものに基づいて自分の敷地を特定します。
境界確認とは隣地の方との合意で成り立っているものです。
また、筆界特定制度は特定されるまで時間がすごくかかります。
平均9か月～1年程度です。あくまで平均ですので長い場合はもっと時間がかかります。

そのため境界の確認はかなり重要な事項となります。

物件代金・仲介手数料含む諸費用以外の金銭について

物件を購入するにあたって必要な金銭は、物件代金だけではありません。
固定資産税 都市計画税の日割清算金や契約書に貼る印紙代・所有権移転 抵当権設定を行う司法書士費用
銀行や保証会社に支払う手数料・弊社では無料だが仲介手数料
新築の場合は、表題登記費用そして網戸やカーテンレールなどのオプション費用が必ず必要となってきます。
会社によっては、契約事務手数料やローン代行費用をお客様に請求するところもあるので
契約前にしっかりとした資金計画や必要なお金の内容を確認すべきです。

区画整理地について

区画整理とは、道路や公園などの公共施設を整備し土地の区画を整えて宅地の利用増進を図る事業となります。
そのため区画整理地はきれいな形の敷地が多く、道路も広いため魅力的ではありますが
現在進行形で区画整理事業が行われている保留地に関しては要注意となります。

注意ポイントの1つ目は、住宅ローンの借入が出来る銀行が絞られてしまうということです。
保留地は区画整理事業中のため登記が出来ず抵当権の設定が出来ないためほとんどの銀行が保留地NGを出します。
では住宅ローンが全く使えないのかと言われればそうではありません。
区画整理事業と協定している金融機関とフラット35は利用することが出来ます。
ただし金利が低いネット銀行系ではなく地方銀行がほとんどなので金利は高くなり月々の支払額は増えてしまいます。

注意ポイント2つ目は清算金についてです。
保留地は各土地にポイントというものが配布されます。
区画整理事業が完了したタイミングで、配布されたポイントに応じて清算金の徴収もしくは交付が行われます。
1ポイント当たり何円なのかというのは、区画整理事業が完了したタイミングまで分かりません。
清算金の徴収が高額になる可能性もあります。一括払いのみしか受け付けないのかというのは各区画整理事業組合が決めることではありますが、過去の区画整理事業では、分割払いも可能でした。
しかし、金額によって分割できる回数も決められていました

参考例：川崎市 登戸土地区画整理事業

契約前にその土地が徴収なのか交付なのか　何ポイント付与されているのか知っておくべきです。
また徴収の場合は区画整理事業が完了したタイミングで支払いが必要となります、住宅ローンには徴収金は含まれないのである程度の貯蓄が必要となります。

月々の支払いについて

一番大事な部分となります。
金利が上がった時やお子様が増えた時など生活に変化が起きても無理のない支払が可能かどうか、契約前にしっかりとシミュレーション行い確認してください。
今現在の月々の支払いが可能だから契約をし、いざ金利が上がったタイミングで生活が苦しくなるなんてことはないようしっかりと考えることが大事です。
やはり金利は上昇傾向にありますので、金利が上がった時のリスクを避けるのであれば固定金利を選ぶべきです。
しかし固定金利の場合変動金利より元々の金利が高いので、同額の物件を購入する場合月々の支払いは多くなってしまいます。
そのため月々の支払いを考えるのであれば変動金利時よりも物件価格は抑える必要があります。
変動金利・固定金利それぞれのメリット デメリットをしっかりと見定め自分たちにあった住宅ローンを組むべきです。

弊社では一部を除いて仲介手数料が無料となっております。
同じ物件でも別の不動産会社と比べて100万円ほど安くご購入いただいたお客様もおります。
また、住宅ローンについてのご相談も承っております。

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