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目次
- 変動金利上昇に伴い借り換えの方が得になるといわれているが・・・
- 借り換えのシュミレーション
- ケース１：当初変動金利にて35年、月々均等払、金利0.5％、借入額4,000万円、返済期間2年、残高3,800万円を借り換えた場合
- ケース２：当初変動金利にて35年、月々均等払、金利0.5％、借入額4,000万円、返済期間2年、残高3,800万円を借り換えた場合
- 100万円お得になるのはどんな場合？？
- じゃあなぜそんな嘘のCMを流すの？
- 目先の金利に騙されないでください！！
- 新規借り入れの場合はどうなの？
- 金利差0.2％の場合
- 金利差0.1％の場合
- １００万円以上の差額になるためには？
- 借換することが全ての方にとって正解では御座いません
- 各種シュミレーションをご希望のお客様は下記フォームよりお気軽にお申し付けください。
変動金利上昇に伴い借り換えの方が得になるといわれているが・・・
最近CM等で「借り換えで１００万円以上もお得に」と言われているのを耳にしますが本当にお得なのでしょうか？？
答えは「人による」ということになります。
次の項目で例を挙げてご説明いたします。
借り換えのシュミレーション
ここではいくつかの例を挙げてご説明いたします。
なお現在の金利は当初の金利＋0.4％となっており、借換金利0.7％、借換の事務手数料（2.2％相当額）や諸費用は借り入れる、以降金利の変動は無い、契約手続きは印紙不要のネット手続きを前提でのシュミレーションとなります。
ケース１：当初変動金利にて35年、月々均等払、金利0.5％、借入額4,000万円、返済期間2年、残高3,800万円を借り換えた場合
借入期間は完済年齢は変わらず、33年・現在金利0.9％・借換金利0.7％で借り入れした場合で試算します。
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.9％） | 借換した場合（金利0.7％） |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 0円 | 約860,000円 |
| 抵当権抹消費用（一括返済費用含む） | 0円 | 約100,000円 |
| 抵当権設定費用 | 0円 | 約200,000円 |
| その他費用 | 0円 | 約2,000円 |
| 支払総額 | 43,936,062円 | 43,862,312円 |
0.9％と0.7％では0.2％の金利差がありますが・・・借換の場合、諸費用が掛かってしまうため73,750円しか総支払額がお得にならない結果となりました。
電子契約が出来ない金融機関ですと印紙代が必要となるため、差額は5万円程度となります。
ケース２：当初変動金利にて35年、月々均等払、金利0.5％、借入額4,000万円、返済期間2年、残高3,800万円を借り換えた場合
同じ条件で借入れ期間を35年にし現在金利0.9％・借換金利0.7％の場合はどうなるのでしょうか？
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.9％） | 借換した場合（金利0.7％） |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 0円 | 約860,000円 |
| 抵当権抹消費用（一括返済費用含む） | 0円 | 約100,000円 |
| 抵当権設定費用 | 0円 | 約200,000円 |
| その他費用 | 0円 | 約2,000円 |
| 支払総額 | 44,312,825円 | 44,164,149円 |
期間が長くなる分、利息支払分が多くなりますので差額は148,676円となりました。
100万円お得になるのはどんな場合？？
同じ条件（借換後35年の返済期間）で考えていくと、
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.9％） | 借換した場合（金利0.57％） |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 0円 | 約860,000円 |
| 抵当権抹消費用（一括返済費用含む） | 0円 | 約100,000円 |
| 抵当権設定費用 | 0円 | 約200,000円 |
| その他費用 | 0円 | 約2,000円 |
| 支払総額 | 44,312,82円 | 43,207,274円 |
金利差が0.33％以上無いと100万円以上お得にならない結果となりました。
現在の借換最安の金利はSBI新生銀行 パワースマート住宅ローン（変動金利（半年型））の0.59％ですから現実的に100万円以上お得になるのは不可能ということになります。
じゃあなぜそんな嘘のCMを流すの？
嘘ではないのです。借り換えの諸費用を入れずに計算すると100万円以上お得になるのです。
所謂「数字のマジック」というものです。
諸費用を自己資金で支払う事が前提で、資産（預貯金）の減損は考えないという事ですね。
借換の諸費用を無視し借入れ期間を35年にし現在金利0.9％・借換金利0.7％の場合は
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.9％） | 借換した場合（金利0.7％） |
|---|---|---|
| 事務手数料 | 0円 | 0円 |
| 抵当権抹消費用（一括返済費用含む） | 0円 | 0円 |
| 抵当権設定費用 | 0円 | 0円 |
| その他費用 | 0円 | 0円 |
| 支払総額 | 44,312,825円 | 42,855,916円 |
0.2％の金利差で1,456,909円もお得になります。
借換をしてもらえれば、銀行や一括比較サイトは事務手数料や報酬を得られますから都合の良い部分だけを切り取って広告しているのでは？と弊社では考えております。
目先の金利に騙されないでください！！
金利が上がったとのハガキやメールが銀行から届いて悩んでいる方も多いと思います。
そんな中「借り換えで100万円以上もお得に」と言われれば「申し込もうかな」と思うのが当然かと思います。
シュミレーション等でも見ていただきましたが、借換には諸費用が必要であり、その諸費用は自己資金か借り入れする必要があり、損をする借換もあります。
変動金利の見直しは半年に1度と決まっておりますから、まずは行動する前にきっちりシュミレーションを行い借換の申し込みを行いましょう。
新規借り入れの場合はどうなの？
新規借り入れで0.2%の金利差と0.1％の金利差の場合の比較をしてみましょう。
借入額は借換えのシュミレーション同様4,000万円、変動金利、35年ボーナス払無し均等返済でのシュミレーションとなります。
金利差0.2％の場合
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.9％） | 借換した場合（金利0.7％） |
|---|---|---|
| 月々支払（返済）額 | 111,059円 | 107,408円 |
| 支払総額 | 46,645,079円 | 45,111,490円 |
1,533,589円支払総額で差が出ました。
金利差0.1％の場合
| 項目 | 現在のままの場合（金利0.8％） | 借換した場合（金利0.7％） |
|---|---|---|
| 月々支払（返済）額 | 109,224円 | 107,408円 |
| 支払総額 | 45,874,237円 | 45,111,490円 |
0.1％の金利差だと100万円以上には届かず762,747円となります。
当然金利が低くなれば、支払総額に差が出ますが・・・補償内容や初期費用（事務手数料なのか保証料なのか？）も見る様に気を付けてください。
金利差0.2％ですと月々3,651円、0.1％ですと1,816円の差です。仮に金利が高い方が補償が手厚い場合、お客様にとっては金利が高い方が良い場合も御座いますし、金利の低い金融機関は大半が事務手数料型といって、その名の通り手数料ですから繰り上げ返済等を行って期間が短くなっても返金はありません。一方保証料型の場合、借入期間の補償を行う費用ですから、期間が短くなれば手数料はかかりますが返金が受けられます。
１００万円以上の差額になるためには？
5,200万円以上の借り入れを行わないと差が出ません・・・
こちらの記事でも書きましたが・・・埼玉県の木造新築一戸建ての平均価格は3,884万円ですから諸費用を借り入れしても届きません。
上記は平均価格ですので、さいたま市の一部エリア（大宮区・浦和区・中央区・南区等）や川口市・蕨市等であれば物件価格が5000万円を超えるものも多い為、超える場合は多いと思います。
このように単に低い金利を選ぶことがすべてではなく付随サービスの内容を比較する必要が御座います。
借換することが全ての方にとって正解では御座いません
上記シュミレーションでもご説明した通り、借換にかかる諸費用を計算すると借換せずそのままの方が良い方や、時期をずらした方が良い方も多くお見えです。
長期優良住宅やZEH住宅をご購入のお客様であれば、フラット３５で当初５年の優遇（最大１％）を受け、６年目の金利状況をみて借換した方が良いお客様もお見えです。
各種シュミレーションをご希望のお客様は下記フォームよりお気軽にお申し付けください。
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