新築や中古マンションの購入を検討するうえで関心事となるのが、希望するエリアの価格です。長期的な視点での資産価値や、金利を踏まえた資金計画も重要な要素だと思います。
しかし、膨大なデータや複雑な要因をすべて把握・理解することは簡単ではありません。
この記事では、2024年の不動産価格の推移や市場動向を紹介し、今後の予測について考えていきます。

不動産価格が上昇傾向にある理由

世界情勢の影響を受けているから

　2022年以降のウクライナ侵攻によるエネルギー価格の高騰や、建築資材の供給不足が建設コストを押し上げ、不動産価格の上昇を招いています。
また、円安によって輸入建材の価格が上昇し、さらなるコスト増につながっています。

これらの要因が新築物件の価格を上昇させ、結果的に中古物件の需要増加や価格上昇にもつながっています。

インバウンドの需要が回復しているから

観光客の増加によって都市部の商業不動産の価値が押し上げられ、特に宿泊施設や商業施設の需要が急速に回復しています。

JNTO（日本政府観光局）が公表した訪日外客数を見ると、2024年9月は287万2,200人となり、前年同月比で31.5%増となっています。2019年の同月対比で見ても26.4%増であり、海外からの観光客が著しく増加していると分かります。

特に、日本国内の都市部ではインバウンド観光の需要が戻り、商業不動産市場が活発化してきています。外国人投資家による日本の不動産への投資も増え、価格上昇が加速しています。

円安が続く限り、インバウンド需要は引き続き好調であることが見込まれ、これにより観光地の地価上昇も続くと予想されます。

※参考：訪日外客数（2024年9月推計値）｜報道発表｜JNTO（日本政府観光局）

建築費が高騰しているから

不動産価格の上昇要因の1つとして、建築費の高騰が挙げられます。建築コストの増加は新築物件の供給に直接影響を与え、その結果、不動産全体の価格が押し上げられています。

以下は、2014年〜2023年における、木造住宅と非木造住宅の建設工事費の推移です。

※数値（価格）は2015年度基準 / 2021年〜2023年は暫定の数値
※出典：総合政策：建設工事費デフレーター｜国土交通省の年度次データをもとに独自作成

グラフを見ると、2020年度以降から急激に建設工事費が上昇していることが分かります。

建築費の上昇理由として主に以下が挙げられます。

●建築資材のコスト増加
●労働力のコスト増加
●円安の影響
●ロシアからの木材輸入制限

建築費が上昇すると、新築の価格も上がり新築物件を諦めて中古物件を選ぶ人が増え、中古物件の需要が高まり価格も上昇するという流れになっています。建築費の高騰は不動産価格全体の上昇を招いており、今後もこの流れが続く可能性があります。

不動産価格の全体的な推移

不動産価格は2013年以降、着実に上昇しています。

国土交通省が公表している『不動産価格指数』を見ると、2012年以降マンション価格が一戸建てを大幅に上回る急上昇を見せています。

※出典：不動産価格指数｜国土交通省（不動産価格指数とは年間約30万件の不動産取引価格データをもとに、その動向を指数化したものです。2024年9月30日公表）

不動産価格指数の推移から判断すると、今後も不動産価格は上昇を続ける可能性はあるでしょう。

不動産価格の推移（地域別）

東京都内の価格推移

下は、公益財団法人東日本不動産流通機構『月例速報Market Watch 2024年8月度』をもとに、東京都内の価格推移をまとめた表です。

※参考：月例速報Market Watch 2024年8月度（P2）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

土地価格が引き続き上昇傾向にある一方で、中古マンションと中古一戸建ては2024年1月から8月にかけて若干の価格下落が見られました。

主要都市の価格推移

以下は、公益財団法人東日本不動産流通機構の同データをもとに、首都圏の価格推移をまとめた表です。

※参考：月例速報Market Watch 2024年8月度（P2）｜公益財団法人東日本不動産流通機構

全体的に不動産価格は昨年から2024年1月にかけて上昇しましたが、2024年8月には中古マンションと土地の価格が少し下落しています。

一方、中古一戸建ての価格はほぼ横ばいで推移していることが分かります。

不動産価格が下落するのはいつ？

上記の事から不動産価格は下落するのか？下落するのはいつなのか？を考えられる要因と合わせてご紹介いたします。

日銀が金利を大幅に引き上げたとき

日本銀行（日銀）が金利を引き上げると住宅ローンの利息が高くなるため、住宅を購入する際の負担が大きくなります。これにより住宅需要が減少し、結果として不動産価格が下落につながる可能性があります。

2025年問題の影響が生じたとき

2025年問題とは、日本の人口構成が急激に変わるタイミングを指します。
詳しくはこちらの記事でご確認いただけます。

この増加に対応するため、政府は増税や福祉の削減を余儀なくされる可能性があります。その結果、個人の可処分所得が減少し、不動産購入の余裕が減ることも考えられます。そのため、エリアによっては空き家が増え、建物価格は上がっても土地価格の下落が考えられるため、不動産価格としては下落する可能性が高まるでしょう。
※記事内では土地価格が下落しない事を前提に建売価格は上昇すると記載しております。

税制が改正されたとき　

税制改正が行われると不動産取引や所有に関わる負担割合も変化する場合があるため、市場に影響を与えることがあります。
特に、不動産取得税や固定資産税や住宅ローン控除などの優遇措置が変更されれば、所有者にとって負担が増し、不動産の需要が減少する可能性も少なくありません。
不動産取引件数が減少すれば、価格が下がる可能性が高まるため、税制改正の動向には十分に注意する必要があります。

まとめ

2025年の不動産価格の動向は、上昇傾向があると思われます。
国土交通省によると2018年の空き家は349万戸ですが、2025年には420万戸まで増えることが予想されています（※）。
上記の通り空き家は増加傾向ですが「すべてが売りに出されるわけではない」「売りに出される空き家は都心よりは地方の空き家である」「リモートワークの減少」等の影響もあり、土地価格の大幅な下落は考えられずデベロッパー・ビルダーの土地仕入れ価格に影響は少ないと思われます。

※参考：空き家政策の現状と課題及び検討の方向性（P8）｜国土交通省（住宅局）

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