年収倍率8～10倍って言われたけど・・・

ハウスメーカー・不動産会社や銀行から「他の皆様は年収倍率9～10倍までの額の住宅ローンを組む方が多いです」という会社が多いみたいですが、果たしてこの金額のローンを組んで大丈夫なのでしょうか？

答えは嘘です。

仮に年収500万円の方でシュミレーションしてみましょう。

一般的に年収500万円の手取りは、375万～425万円が目安と言われております。
これを月平均にすると31.25万円～35.41万円となります。

年収の9倍を借入額とした場合
500万円×9倍＝4,500万円の借入額となり、変動金利0.7％、ボーナス払無し、期間35年ですと月々約12万円、年間約145万円の返済、40年の返済ですと月々約10.7万円、年間約129万円の返済となります。

年収に対する返済負担率は意味がない

上記の場合、年収における返済負担率（年間支払額÷年収×100）は35年返済ですと約29％、40年返済ですと約26％と安全圏のように見えますが・・・
実質手取り年収（375万円で試算）にすると・・・
35年返済ですと約39％、40年返済ですと約35％となります。

金融機関も返済負担率の理想は手取り収入の20～25％と言っていることを考えると危険水位ではないでしょうか？

実生活に置き換えると

上記の返済シュミレーションを基に、手取り32万円として、35年返済月々12万円の支払いとして各統計値を基に家計（夫婦＋お子様（小学生）の3人家族を想定）のシュミレーションを行ってみます。

総務省の「家計調査報告（家計収支編）2024年（令和6年）」によると、3人家族の1ヶ月あたりの平均生活費は、約31万円です。この数値は、全国の勤労者世帯（子ども1人を含む3人家族）を対象としたデータに基づいており、住居費・食費・光熱費・教育費など、さまざまな支出項目を含んでいます。

毎月10万円の赤字です・・・

年収500万円が手取りでようやくプラスマイナス０くらいの数字になる状況です。

手取り年収の25％の返済負担率の借入額（35年返済であれば2,900万円（返済負担率24.91％）40年返済であれば3,300万円（返済負担率25.22％））であれば月々8万円前後の支払額となりますので配偶者控除の範囲内での収入で賄う事が可能です。

審査は通るが支払っていけるかは別

ここ最近の傾向として、お車等のローンが無ければ年収の10倍まで借り入れされた実績をよく耳にします。
10倍だと年収500万円の方であれば5,000万円の借り入れとなります。
変動金利0.7％、ボーナス払い無し、期間35年ですと年間約161万円の返済額となり実質返済負担率は42.9％となり、手取りの半分近くが住宅ローンの返済ということになり、毎月の赤字が11万円以上となります。
返済期間中、金利が変わらない事や配偶者の方が正社員で育休や産休を取らずフルタイムで共働きをしてくれるのであれば何とかやっていけるのでしょうが・・・
こちらの記事でも書きましたが、日銀は2024年8月に公表したワーキングペーパー (論文)で中立金利は1％～2.5％と言っている事から変動金利が上がらないことは皆無であるといえます。

銀行がお金を貸してくれるのだから大丈夫なんじゃないの？

10年以上も前の日銀のデータですが・・・住宅ローンの貸倒率（09年度）は約0.4%。07年度の0.03%と低い金利で借り入れできた時代でも250人に1人の割合で返済不能（貸し倒れ）となっております。
ではなぜ銀行はお金を貸すのか？ということですが、銀行とは別会社（グループ会社の場合もあります）である保証会社が債務保証を行ってくれるから万が一返済不能となった場合でも不良債権にならないからです。
住宅ローン事前審査等の申込書には必ず「〇〇（保証会社名）御中」と記載されていると思います。
保証会社は保証料や事務手数料をあらかじめ徴収することにより、債務保証に充てているということになります。

平均借入額を4,000万円と仮定し、事務手数料（2.2％相当額）とした場合、4000万円×2.2％相当＝88万円×250件（貸倒率0.4％）＝2億2,000万円になりますので十分債務保証額と会社を運営する費用を賄えるという事になります。
実際は、すぐに返済不能になる訳でもないですし、物件を差し押さえし競売等で売却する訳ですから、債務弁済する額は低くなります。

貸してくれる＝大丈夫ではないということです。

いくら借りるのが正解なの？？

こればかりは、ご家庭や生活スタイルによって変わるため正解はありません。
ただ建物種別毎における電気使用量の平均やガス（都市ガス）の使用量の平均など各種統計は関係各社から公表されておりますし、お子様の学習費に関しては文部科学省の公表データも御座います。現在の食費の平均もある程度は把握しておられるでしょうから、簡単なシュミレーションは可能です。

余裕をもって生活をしたいなら

金融機関も公表している通り、実質手取り額の20～25％以内での返済負担率での借り入れがベストです。ここで注意したいのが、「配偶者の所得は10万円前後」で見ておくべきだと弊社は考えております。

現時点で約7割の方が変動金利を選ばれております。上述致しましたが変動金利はまだ上昇すると思います。ということは月々の支払額は上がっていくという事ですし、生活環境が変われば配偶者の収入にも影響が出る可能性が御座います。
ある程度の余裕をもって借り入れ（返済）しておかなければ、最悪の事態に備えられないということです。

余裕をもった借り入れでは家なんて買えないんじゃない？

資材高騰や人件費高騰の影響もあり物件価格が上がっている中、ご希望条件に見合った物件に出会うことは少なくなってきております。
弊社では宅建業者が売主の新築一戸建て・リノベーション物件（中古戸建て・中古マンション）・売土地は仲介手数料無料で購入可能です。
新築一戸建てやリノベーション物件（中古戸建て・中古マンション）は仲介手数料無料で購入できる不動産会社は多いのですが・・・売土地の仲介で仲介手数料無料は埼玉県では弊社のみじゃないでしょうか？

3,000万円の物件ですと105.6万円もお得に購入いただけます！！

105.6万円を月々の支払い（※）にすれば月額2,835円になります。支払総額で約119万円、1日約100円程度節約できる計算です。

元利均等・変動金利・35年・ボーナス支払い無し・借入金利0.7％として計算しております。

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