まず弊社は売買仲介をメインで取り扱っている会社ですので、【購入】と言いたいのですが・・・
お客様の生活スタイルや環境によっては【賃貸】の方が良い場合も御座います。
お客様の状況を把握した上で、購入か賃貸か判断していただいております。

購入か？賃貸か？の議論はなぜ終結しないのか？

筆者なりの回答になると思いますが・・・

【購入】した方が幸せになる方もいれば【賃貸】のままの方が幸せな方もいるから

でも購入したいんだけど・・・

他の不動産会社やハウスメーカーの展示場では購入した方が良いって言ってたし、ローンも大丈夫って言われたんだけど・・・

はい。弊社のお客様でも他社で住宅ローンの審査をして事前審査の承認貰ってるのでこの物件を購入したいというお客様が多数お見えですし、提携しているハウスメーカーからのご紹介で土地の仲介も多数しております。

問題は、そのローンが最悪な状況下でも払い続けられるか？までシュミレーションしているのか？ということです。

注文住宅 ・ 分譲住宅の平均取得価格は？

国土交通省の住宅市場動向調査報告書によりますと

注文住宅は
取得世帯の世帯主の年齢は、全国、三大都市圏ともに「30 代」が最も多く、それぞれ 36.7%、35.6%。住宅建築資金（土地購入資金を除く）は全国平均で 4,319 万円、三大都市圏平均で 4,943 万円となっております。

分譲（建売）住宅は
分譲戸建住宅取得世帯、分譲集合住宅取得世帯ともに世帯主の年齢は「30 代」
が最も多く、それぞれ 48.0%、42.7%。分譲戸建住宅の購入資金は平均 4,290 万円、分譲集合住宅の購入資金は平均 4,716 万円となっております。

注文住宅の場合、上記の価格に土地代金がプラスとなります。

ローン完済までの環境の変化を考えてますか？

環境の変化とは？

①世帯人数の増加（お子様の出産等）
②住宅ローン金利の上昇（変動金利の場合）
③間接経費（固定資産税・マンションの場合は管理費・修繕積立金等）の上昇
④収入の減少
⑤教育費等の上昇・増加
などが挙げられます。
各項目別に事例を挙げて解説してまいります。

世帯人数の増加（お子様の出産等）

これは説明しなくてもお判りの通り、お子様のご出産による世帯人数の増加です。
当然人数が増えると、比例して食費や衣類等の支出が増えてまいります。

住宅ローン金利の上昇（変動金利の場合）

最近話題となっている住宅ローン金利の上昇です。
こちらの記事でも書きましたが、変動金利の場合金利上昇のリスクが常に伴ってまいります。
仮に分譲住宅の平均取得費の４,２９０万円を諸費用分のみ自己資金で支払い変動金利0.7％、35年、ボーナスしで借入した場合、月々115,195円の支払いとなります。
これが0.25％金利が上昇すると・・・
月々120,103円となり月々4,908円の支払増となります。日銀は中間金利1％を目標としておりますので借入当初よりも0.5％の金利上昇は考えておくと良いと思います。その場合1.2％の金利になりますので月々125,140円の返済となり月々9,945円の支払増となります。

間接経費（固定資産税・マンションの場合は管理費・修繕積立金等）の上昇

固定資産税は3年に1度の評価額の見直しとなりますが、大きく変動する事がないのでそこまで心配する必要はないのですが・・・マンションの場合は管理費・修繕積立金の上昇は確実に起きるものとして捉えておく必要が御座います。
近々の事例ですとさいたま新都心にある【シントシティ】の修繕積立金が約3倍になりました。
築5年程度ですから一度も大規模修繕を行っていないマンションです。
当初5,000円台が異常といえば異常なのですが、16,500円程度に2025年7月分より月1万円程度上昇しました。
築5年ですので、丁度5年ルールが終了し、月々の支払額が上がるタイミングで修繕積立金が上昇する形となります。

収入の減少

これは複数の要因が絡んでまいります。
①転職による収入の減少
②育休・産休における世帯収入の減少
③業務内容変更等（移動・部署変更等）に伴う残業代の減少
④業績に伴う賞与の減少
等が一例です。

教育費等の上昇・増加

塾や習い事などの月謝の発生・増加や自動車の買い替え・増車、進学に伴う部活・給食費・学費等による月額支払の上昇・増加が考えられます。

専業主婦（主夫）であればパートで上昇分を補うことは可能ですが・・・フルタイムで働いていた時の世帯年収で何とか支払える金額のローンを組んでいた場合、支払いがかなりきつくなります。
このリスクが完済時期までついて回る可能性があるということです。

購入する選択が決して正しくはない

弊社は売買仲介を主として事業を行っている会社ですから本音は【購入する方が良い】と言いたいのですが・・・
●希望物件の種別や相場から無理をしないと買えない
●将来の家族構成やライフプランを考えるとどこかで無理が生じる
●生活レベルを妥協をしたくない
●リスクを取りたくない
等といったお客様は購入しない方が幸せな生活が送れる可能性もあります。

安い物件もあるし・・・

注文住宅を検討されているお客様で土地から購入される方に多い傾向です。
土地が安くなれば総額が抑えられる。
予算内で注文住宅でお家が建てられる。
その通りだと思いますし、資金計画上は確実にそうなります。

筆者がお客様に対し必ずいうことは

①「日本の国土で土地を購入する場合、新規の埋め立て地以外はすべて中古物件になります。中古車と同じで基本的には1点ものであり、1点ものである以上競争の原理が働きます。」
②「競争の原理が働く以上不特定多数の方が求めている条件（希少学区、駅近、周辺売出中の物件よりも広い等）の物件を買いたいのであれば、極論予算は青天井、相場よりも安い物件は何かしらかのマイナス要素があります。」
③「安くて条件の良い物件であれば情報の上流は不動産会社なのだから不動産会社が買い取ります。」

と伝えておりますし

売却する側の立場に立って考えればわかると思うのですが、
①1円でも高く売却したい
②不動産会社の査定金額で売却を考えている（不動産会社は依頼を受けるために査定する訳であって高く査定する事はあっても相場以下の査定をする意味がないからです。）
③安く売るのであれば、現金化が早くて確実な宅建業者に売却する（ローン条項無しが大半で契約が流れることが基本的にない）

相場より安い物件は存在するのか？

当然あります。
査定時にマイナス要因は減額して査定しますから。＝相場より安い物件は何かしらマイナス要因があるということです。
告知物件といっても人によっては許容範囲内の方もお見えですし、旗竿地でも問題ない方もお見えです。
要はマイナス面を妥協できるかどうかで有無が変わってくるということです。

結論

現金で購入する方は別として、ローンで購入する場合は
●ローン完済までリスクを背負う覚悟があるか
●環境の変化に対応できる金額（支払い）かどうか
●妥協できるかどうか

を考え、購入か賃貸か判断するべきだと思います。
どちらが正解・不正解かなど他人が決められる訳でもないのです。
だから昔からこの議論に終止符が打たれないのです。

確実に言えることは、良い部分のアドバイスだけではなく悪い部分のアドバイスを受けれる営業マンと出会える事がお客様にとって最良の選択を得られるということです。

ご相談はお気軽にお申し付けください。

最近不動産会社でもコンサルティング料名目で「相談〇〇円、物件成約時に仲介手数料から相殺します。」といった会社もあるようですが・・・
弊社は無料で相談を賜っております。（成功報酬として仲介手数料を頂戴する訳ですから、契約できないのは営業マンがお客様にとって最良のアドバイスが出来ていなかっただけと認識しおります。）

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