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定期借地権付きマンション(以下定借マンション)とは?
借地権には、普通借地権と定期借地権がある。いずれも、一定期間の賃貸借契約を結び、その間は土地の所有者(地主)に地代を払う。ただし、普通借地権は借り手を保護する観点から、地主側に正当な事由がない限り、契約が自動更新される。これに対して、定期借地権は、契約期間が満了したら、原則として土地を更地にして地主に返す。ここが大きな違いです。
定借マンションのメリット・デメリット
定期借地権の契約期間は法律によって50年以上と定められている。
メリット
・土地価格が借地の為、売買価格に含まれないので物件価格が安い
・固定資産税・都市計画税については、土地は借地なので建物分についてのみとなる。
デメリット
・最終的に手元に残らない
・イニシャルコストで土地を借りる権利金や保証金(退去時に返還される)がかかる
・ランニングコストで地代や解体準備積立金がかかる
・リセールが悪い(売却価格が低くなる)
・売却の際は地主の承諾が必要となる(承諾料が発生する可能性もあります)
・解体費用が上がれば借地期間満了後に追加で費用がかかる可能性がある
なぜリセールが悪くなるの?
定借の場合、前述の通り借地期間が決まっており解体更地にて地主に返還するのが大前提です。
住宅ローンを貸す金融機関側としても、解体した建物を担保に取れることも無いため、ローン完済までの期間は借地の残存期間が上限となります。
仮に新築から借地期間が50年だとした場合、1人目の方が30年住んだ物件だと20年しかローンが組めない事となります。
ローン期間が短ければ当然月々の支払額も大きくなる事や次のオーナーはリセールがほぼ不可ということもあるため、安い金額でないと買い手が見つからないということです。
なぜ定借マンションが販売されるの?
定借マンションが販売され続けるのには大きく2つの要因があります。
①地主が手放したがらない土地。都心や駅の近くなど利便性が高い立地に建てられることが多いといえます。
②マンションデベロッパーとしては、土地仕入れにかかる費用が不要である。
といった要因があります。
地主側からすると50年以上借地として貸す訳ですから、必然的に借地権を子や孫に相続させる形になりますし、相続の際の評価において「賃宅地」の扱いとなります。よって、更地の状態のままにしていた場合に比べ30~40%ほど土地の評価を下げることができ、節税に効果的です。ただし、どれくらい減額されるかは、どのくらいの期間借地を行っていたかに比例しています。よって、長い期間土地を貸し出している方が相続税をより節税することができます。
短期間で住み替えを考えるなら定借マンションは良いが・・・
上記の通り、メリットとしては、物件価格が安い事が多いので住宅ローンの負担等を抑えて購入可能です。
ただローン完済(35年と仮定)まで居住すると、残存期間が15年〜長くて35年となり残存期間が15年の場合は売却がかなり厳しくなってしまいます。(仮に残存期間が35年だとしても、次の方はローン完済時に家が無くなるという形になりますので通常よりも厳しくなります。)
当然借地の残存期間が長ければ長いほど売却できる可能性は立地や価格の関係で高くなりますので短期での所有を考えているなら、立地の良い物件を安価に購入出来るのでメリットがあると思います。
中古の定借マンションはおすすめ出来ない。
ここまで読んで頂いた方であればご理解頂けるかと思います。
中古物件で購入の場合、当然当初の借地期間は減っておりますしローン借入期間も制限されるかもしれません(そもそも金融機関から取り扱い不可と言われる可能性すらあります。)
まとめ
定期借地権のマンションは一長一短がございます。
メリットは
・価格が安い
・固定資産税・都市計画税が建物のみで済む
デメリットは
・解体更地返しの為、終の棲家とはいえない
・借地残存期間が短くなると売却が難しい
・土地の固定資産税等は不要だが借地代がかかる
・解体時積立金を上回ると追加費用が発生する。
となります。
特に残存期間が短くなっている中古物件の購入は残存期間内でしかローン借入出来ないため注意が必要です。