2025年4月1日より4号特例が廃止（縮小）されます。

4号特例とは？

「審査省略制度」のことで、建築士が設計を行う場合に構造関係規定等の審査が省略される制度のことです。「4号」とは建築基準法第6条第1項4号に定められた「木造住宅等」のこととなります。

なぜ廃止（縮小）になるの？

2022年6月「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布されたことにより4号特例の廃止（縮小）が行われることになります。

具体的な法改正の内容は？

①「建築確認・審査」「審査省略」対象建築物の変更

改正前は木造2階建て・木造平屋といった建物は「4号建築物」に区分されており審査が省略されておりました。

改正後は

・すべての木造2階建・延床200㎡を超える木平屋建ては新2号建築物
（確認申請書・図書＋構造関係等の図書＋省エネ関連図書の提出が必要となる）
・200㎡以下の木造平屋建てはは新3号建築物
（確認申請書・図書（現行と同様に一部図書の省略を継続））

となります。

②確認申請の際に構造・省エネ関連図書の提出が必要

今回の改正では「住宅を含むすべての建築物について省エネ基準に適合すること」が義務付けられます。また現行では2階建て以下の建築物の場合「構造計算」をしなくても問題なかったのですが、構造図書の提出が必須となったことにより「構造計算・壁量計算」を実施する必要が出てまいります。

なぜ改正を行うのか？

①省エネ基準の厳格化

「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」では2050年カーボンニュートラルに向けた省エネ化が定められております。
住宅に関しては、すべての新築住宅で「省エネ基準適合」が義務付けられる予定です。

②倒壊リスクの回避

現行では4号特例があったため、上記でも記載致しましたが2階建て以下の建築物の場合「構造計算」をしなくても問題ありませんでした。そのため構造計算・壁量計算が十分でない可能性もあり、安全が担保されていないリスクが御座いました。

今まで4号建築物は建築士のモラルを信頼した制度となっておりましたが「経験と勘」に頼っていては建物の品質を確保できない課題があります。そのため法改正で厳格化が行われるようになっております。

影響を受けるのは？

ずばり「中古戸建」になると思います。

新築住宅だけではなく中古住宅においても確認申請が必要なケースがあります。
申請が必要なケースは以下の通りです。

大規模な修繕・模様替えを行う場合。

①大規模な修繕とは・・・主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根又は階段）の1種類以上を過半（1/2超）にわたり修繕すること。修繕とは・・・既存の物と概ね同じ位置に概ね同じ材料・形状・寸法の物を用いて原状回復を図ること
②大規模な模様替えとは・・・模様替えを行う建築物の部分のうち主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根又は階段）の1種類以上を過半（1/2超）にわたり模様替えをすること。模様替えとは・・・建築物の構造・規模・機能の同一性を損なわない範囲で改造すること。一般的には改修工事で原状回復を目的とせず性能の向上を図ることをいいます。

外壁や屋根の張替え（葺き替え）でも確認申請が必要？

・屋根・外壁の張替えのみの場合、下地の取替えが過半（５０％）未満の場合は建築確認は不要
・下地が腐っており、取替え工事が過半（５０％）以上になる場合は確認申請が必要

フローリング等の張替えでも確認申請が必要？

・床仕上材（フローリング・クッションフロア・フロアタイル等）の改修、既存床材の上に仕上げ材をかぶせる改修は不要
・床の下地材や構造用合板を触る工事の場合は建築確認が必要
・荷重（重いタイル材へ変更やピアノ設置の為の構造補強等）や床のレベル変更（床が傾いており修繕・バリアフリー工事等）を伴う工事は建築確認が必要

水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）の交換でも建築確認が必要？

・部材の取り換えのみであれば建築確認は不要
・キッチンや浴室等の位置変更等により構造用合板を過半（50％）以上触る工事の場合は建築確認が必要

階段（手すり含む）の工事は確認申請が必要？

・階段の踏板や手すりの補強あるいは交換が行われる場合で、現状の安全基準を満たさない改修工事となる場合は建築確認が必要
・階段の過半（50％以上）に至らない範囲の改修や現状の踏板に新しい仕上げ材をかぶせる場合は建築確認は不要

中古を買ってリフォームはこれから難しくなる可能性がある？

これは弊社視点での話となりますが、難しくなるというより時間が今までよりも掛かると言う事です。

一般的には

①建築確認申請は本人名義で申請をする
＝引渡後に申請を行う
＝住宅ローンと家賃の2重払いの期間が増える

②確認申請承認後でないと工事着工できない
＝確認申請提出から承認までに時間が掛かる

③確認申請は指定確認検査機関に提出することが大半で業務増加に伴う人員の確保の問題
＝審査・承認に時間を要す事が想定される

④建ぺい率・容積率オーバーの物件は減築しないと承認を得られない
＝希望の間取りが実現できない可能性がある

⑤費用が上がる
＝申請費用・図面作成費用等のコストがアップする
＝予算面で妥協する箇所が出てくる可能性がある

が考えられ、結果新築一戸建てを購入した方が安くついたなんてことも・・・

まとめ：契約してからでは取り返しのつかない状態に・・・

築古の戸建ての場合、床の張替えや外壁・屋根の張替えでも建築確認が必要な場合があり道路拡幅やセットバック後の採納（市や県にセットバック部分の権利を委譲）により、新築当初から土地面積が減少しており建蔽率・容積率がオーバーしている可能性があり、確認申請の承認が得られない可能性が御座います。
不動産会社の場合、リフォーム工事や新築工事に関しては専門外の会社が多く、この4号特例の廃止（縮小）に関する情報を理解しておらず販売のみを優先する会社（営業マン）が多数存在します。
2025年4月からとは言え、築年数が経てば経つほどリフォーム工事を行う確率は上がってまいりますし、購入時のご家族の年齢やご両親の年齢にではバリアフリーの事を考えていなくても将来考える必要がある可能性もございます。
そのタイミングで【申請が降りない】【コストが異常に掛かってしまう】【減築もしくは建替えしないとならない】可能性もある非常に大きな法改正です。

取返しがつなかい状態になる前に物件（新築・中古の種別）選びは慎重に行ってください。