旗竿地の物件ってどうなの？？

分譲地を検討されておられる方にとって価格や土地の形って気になるかと思います。
そこで今回は旗竿地のメリットデメリットについてご説明いたします。

旗竿地のメリットは？

メリット①：価格が近隣相場より安い

不動産業界では、土地を取引する際、整形地か不整形地かによって査定額を補正する慣習があります。補正の結果、同じ広さでも不整形地の方が土地の坪単価が割安になるケースが一般的です。

旗竿地は不整形地のため、近隣の整形地の相場より割安で購入できることが多いです。
土地の坪単価を考えると、旗竿地は路地部分を含めた面積で割り返すため低く（安く）なります

メリット②：道路から離れているので静かに暮らしやすい

旗竿地の場合、家が建っている部分は道路から奥まっているため、静かな環境を得やすいのもメリットと言えます。道路を通る自動車の音や、通行人からの視線が家の中には届かないため、静かなな暮らしが楽しめるでしょう。

メリット③：路地部分を活かしたプランニングが可能

注文住宅を建てる際、一般的な土地形状の場合、まずは駐車スペースを必要台数分だけ確保し、残った部分に家を建てることになります。一方、旗竿地の場合、路地部分を駐車スペースとして使えるため、奥の敷地部分をフルに活用したプランニングかできます。

旗竿地のデメリットは？

デメリット①：外構工事費や建築費が高くなることがある

旗竿地は、同じ広さの四角形の土地と比べると、外構（塀など）が長くなります。

塀や境界が既にある場合は問題ないのですが、新たに造作する場合、外構工事費が高くなりがちです。また、竿部分は案外広いので、駐車スペースにするためにコンクリートを敷くだけでも結構な金額がかかるでしょう。

デメリット②：通風・採光が得られにくい

広い敷地を分割してつくられることが多い旗竿地は、周囲を建物で囲まれているケースが多く見られるため、方位によっては日当たりや風通しが得られにくいかもしれません。

デメリット③：最悪の場合、再建築出来ないことも

じつはこのデメリット③が最も重要です。

建築（建替え）をする際、当然解体工事や建方（柱を建てたりする上棟等）事になると思います。その際にクレーン車や大きな重機を使用致します。
旗竿地の場合、竿の部分の幅員や前の家との間隔にもよりますが重機が入れない、クレーン車が首を振れないなどの問題が発生することもあります。その場合、職人の手作業での解体工事・建築工事となってしまう為、人件費は当然上がりますし工事期間も長くなります。
材用の搬入が厳しい場合、法的には建築可能な土地でも再建築が不可となる場合が御座います。
また、建売業者（ビルダー）によっては上記の理由から旗竿地単体での仕入れを禁止している業者が多数御座います。

よく旗竿地のメリット・デメリットという記事が御座いますが、デメリット③の事を記載している記事は見られない、不動産会社も売れれば良いというスタンスで営業している会社が多くお客様の本当のデメリットをお伝えしていないのも現状です。

仮に旗竿地と成形地との価格差が200万円とした場合、35年0.6％の金利で住宅ローンを組むと月々5,280円の差額となり35年で金利が217,600円総額2,217,600円の差額となります。
約222万円で再建築が確実、売却が容易（資産価値がある）な物件と考えると、まだ旗竿地を購入されますか？

まとめ（2024年11月10日追記）

旗竿地については
メリット
①坪単価で考えると安い（低い）傾向にある。
②道路から家が離れるので静かな環境で住むことが出来る
③旗竿部分に駐車場を作るため、プランニングが容易
デメリット
①外構工事・建築費が高くなる
②採光・通風が取りづらい
③間口によっては建築基準法を満たしていても再建築が出来にくい場合がある。
④資産価値としては低くなる