未入居物件の定義とは？

未入居物件とは、建物の完成後、誰も住まないまま1年経過した物件を指す言葉です。
実は、新築物件と名乗るには、「建物の完成から1年以内」かつ「誰も住んだことがない」という条件を満たす必要があります。これは品確法と呼ばれる「住宅の品質確保の促進等に関する法律」と、不動産の表示に関する公正競争規約」で定義されているもので、不動産広告もすべてこの定義に準じなくてはなりません。

未入居物件のメリット

・新築に比べ価格が安い。
・未入居物件は、これから建築が予定されている物件や居住中の物件とは異なり、すでに完成していて誰も住んでいない状態のため見学しやすい。
・物件の状態を確認しやすいことに加え、購入してすぐ入居できる。

未入居物件のデメリット

新築物件対象の減税措置が受けられない

新築物件は「所有権移転の登録免許税」「固定資産税」が軽減されるなど税制面でもメリットがありますが、中古である未入居物件には適用されません。

土地や建物の評価額・借入額によって異なりますが、8～10万円登記費用が変わる事も御座います。

これは表題登記の有無によって新築か中古かが変わってきますが事前に確認することは可能です。

物件に傷みが生じている可能性がある

建物完成後1年以上が経過していることで、物件に傷みが生じている可能性があります。
人が住まない建物は傷みが早いという話もありますが、定期的な換気など管理がきちんとされていない物件の場合は、カビが生じてしまったりするケースもあります。

こちらの記事でも記載しておりますが、耐震等級とは初回の地震で損壊・倒壊しない事が前提の基準です。完成後の地震の有無や震度等によっても変わってきますが、完成直後の性能を有していない場合もあるという事を理解する必要がございます。

新築物件としての保証がないケースがある

未入居物件は中古物件扱いとなるため、新築物件が対象となる「瑕疵担保責任保険」「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の適用が義務付けられていないため、物件の品質保証がないケースがあるというデメリットがあります。（宅建業者が売主となるため２年の契約不適合責任は負う義務が御座います。）

例を挙げますと、新築で購入した物件の場合は、売主が10年間の保証を負います。
これにより、雨漏りなどが生じた場合修理を請求することができますが、そのような保証がない物件の場合は、購入者が自分で修理する必要があります。

ただし、現在販売中の未入居物件では、物件の商品価値を上げるために、新築と同様の10年保証がついていることがほとんどだそうです。

物件自体が訳アリの可能性

新築されても買い手が1年以上つかない物件ということは、それなりの理由があることも考えられます。
例えば、「昼は静かだけれど夜には運送トラックが目の前をよく通るのでうるさい」「水はけが悪い」「スーパーや小中学校等以外の周辺環境が悪い」などのよく調べないとわかりにくいデメリットがある物件の可能性が御座います。

固定資産税の減免期間が短くなる可能性がある（2025年3月8日）

固定資産税の減免期間とは？

新築の住宅については、3年間の固定資産税の減額制度があり、一定の要件にあたるときは新たに課税されることになった年度から3年度分に限り、固定資産税額（家屋分）が2分の1に減額されます。

市区町村の見解にもよりますが、先日さいたま市見沼区の築後未入居物件のお問合せがあり国土交通省に確認した所、「市区町村の見解にもよる為、管轄している市区町村にて確認して欲しい」との回答でしたので、さいたま市見沼区の区役所にて確認した所、「築後の年数は減免期間に含まれる」との回答を得ております。
という事は、築後2年経過した未入居物件は減免期間が1年となるという事です。
検討中の未入居物件がある場合、該当の市区町村に確認した方が良いと思います。

築後未入居物件は購入しないほうがいいの？

正直こればかりはお客様によって変わって来ることなので、一概には言えないのですが・・・

エリア限定で他の物件が出てこない

この場合は検討できると思いますが

①主要構造部や雨水の侵入部分の保証はどうなっているか？
②建物表題登記がされているかどうか

上記２点は最低限事前に確認する必要があると思います。

金額の折り合いがつく物件が未入居物件しかない

今後金額の低い物件が出てくるかというと厳しいと思います。理由として

①資材の高騰
②人件費の高騰
③性能面の向上（省エネ・太陽光義務化など）に伴う追加コスト

※2024年12月21日追記

まとめ

築後未入居物件だからといって敬遠する必要はないかと思います。
とはいえ、表題登記の実施の有無や保証期間（２年か１０年か）は最低限事前に確認する必要があり耐震性能に関しては完成直後の性能を有していない可能性がある、固定資産税の減免期間が短くなる可能性があることを理解した上で購入を決断された方がいいでしょう。（2024年12月21日追記）