どんなトラブルがあるの？

大きく分けて２つのトラブルがございます。

ここでは２つの大区分によくある事例と解決方法を解説していきます。

①境界のトラブル

これはよく聞かれる内容かと思います。

事例としては
１：建築物の越境に関するトラブル・・・ブロック塀やカーポート等の軒が対象地内に越境している事がたまに見受けられます。

解決方法としては、まずは覚書を締結すること。当然すぐに越境を解消できれば良いのですが、費用もかかることから将来再建築を行う際に必ず越境を解消する約束を交わすことが必要です。

２：樹木等の根や枝の越境に関するトラブル・・・2023年4月1日の民法改正により従前の「竹木の所有者に、その枝を切除させることができる」（民法233条1項）から①共有の枝は1人でも切除可能②越境された側で枝切除可能と改正されました。

ここで1点注意が必要です。②の越境された側がすぐ枝切除可能なのかというとそうではありません。

所有者に枝を切除するよう催告したのに、竹木の所有者が相当の期間内に切除しない：「相当の期間」とは、竹木の所有者が枝を切除するために必要と考えられる期間です。ケースバイケースですが一般的に、2週間程度とされています。

枝切除に費用を要した場合は？
改正後の民法には、枝を切除した場合の費用負担について、民法の条文に明記されてはいません。
しかし、法務省の資料によると、「枝や根の越境について通常は不法行為が成立し、損害賠償請求権が発生することなどを踏まえると、特に規律を設けなくても、切除費用は通常竹木所有者の負担となると考えられる」としており、土地の所有者が枝の切り取るための費用については、竹木の所有者に対して、切除のための費用を負担するよう求めることができると考えられます。

３：境界線上のブロック塀に間するトラブル・・・維持管理や損傷によるトラブル

分譲地に多い共有ブロック塀ですが、これも民法上（民法229条）で「境界線上に設けた境界標、囲障、障壁、溝及び堀は、相隣者の共有に属するものと推定する。」明確に定義されており、当然維持管理や再施工時の費用も折半となり未同意で再施工を行うことができません。

４：建築に伴うトラブル・・・日照や通風・眺望が変わることによるトラブル
一昔前はそこまで多くなかったと思うのですが・・・このトラブルはここ近年増加してきたかに思えます。名古屋のタワマンの訴訟や国立市のマンショントラブルなど隣地や近隣に建築が開始されトラブルに発展したケースもございます。
ただ、建築する方からすれば「建築基準法」「都市計画法」等を順守した建築許可を取得しておりなんら問題はないはずです。確かに「日照権」といった法律もありますが、それを踏まえ建築関連の法律が制定されておりますし、周辺の方が近年で購入された場合においては、「本物件周辺の第三者所有地は、将来、建築物が建築（または再建築）・解体等される場合があります。当該土地の利用方法等は当該所有者により決定されます。なお、当該土地に建築物が建築された場合、周辺環境・景観および日照条件等が変化する場合があります。」といった文章が重要事項説明書に明記されており、説明を受け納得したうえで署名されているはずです。
これを解決する方法としては、建築前に近隣の方へご挨拶の際に、建築計画（図面等）で説明しご理解いただくしか方法はないと思います。

②住環境のトラブル

１：騒音トラブル・・・楽器やTV等の音量、ペットの鳴き声、車やバイク等の通行音

賃貸物件ではよく話題に上がりますが・・・実は売買でもよく聞く問題です。
分譲地でなら正直事前に（購入前に）解決できない問題なのですが、1区画の物件の購入を検討されているのであれば、事前に解決（購入検討から除外）できる可能性がございます。

解決方法としては以下の3点（通常の現地確認（ご案内）に加え）になります。
①夜間の周辺環境（騒音）の確認を促さない不動産会社からの購入は避ける。（無責任な仲介会社の排除）
②可能であれば平日夜間に現地確認を行う。（夜間の騒音の確認）
③周辺（できれば500ｍ程度の円の中）を徒歩で何周か行ってみる（できれば夕方に）（ペットの鳴き声や近隣の飼育状況（散歩に行く場合は夕方～夜間が多いので）の確認）

購入申し込みの前に上記3項目を確認した方がよいと思います。

２：住民トラブル
これは筆者が「買取再販（リノベーション物件の再販）」に従事していた時に必ずチェックしていた項目になるのですが、①ゴミ置場の綺麗さ②自転車置き場に駐輪されている自転車のホコリ（マンションの場合）ここが汚い物件の場合、後日トラブルの連絡を受けることが多いイメージです。
土地の場合、町内会の中の班によってゴミ置き場が変わったりする可能性もある為、一番近いゴミ置場だけでなく周辺のごみ置場も確認しておくとよいでしょう。
ゴミ置場に関しては、もう1点あり、指定の曜日以外のごみ出し（例：火曜日が燃えるゴミの日なのにペットボトルが出されている等）がされていないかも確認しておくとよいでしょう。
また、周辺にゴミ屋敷がないか？歩道に私物（植木鉢ならまだマシですが・・・バイクや自転車だと前面道路が４ｍだと車のすれ違いが困難になります。）が置かれていないか？等も確認しておくとよいと思います。

近隣住民の方との付き合いは考えていないんだけど・・・

これも最近共働きのご家庭が多くなっており自治会の加入と同じくよく言われますが、正直平時は筆者も同じ考えです。
とは言え災害時に避難所を利用する際、埼玉県地域防災計画にも「避難所運営にあたっては、避難者による運営組織を設置する」と明記されており、実際には自治会に開設・運営をゆだねることが多い状況です。
通常の避難物資等は加入者未加入者とも当然平等に配布されますが、自治会費で購入している保存食（避難食）や災害用品は加入者数分しか用意していないでしょうから配布されないなんて事も考えられます。

このことから、何日掛かるかわからない避難所生活を円滑に行うためにも自治会加入や近隣住民との関係も含め物件選びを行う必要があると思っております。

土地は一生もの

最近は40年・50年の住宅ローンを組まれるお客様も増えておりますので土地・建物は一生ものが正しい言い方かもしれませんが・・・都内駅近物件でない限り、これから不動産を購入される方は少子高齢化、資材・人件費・借入金利の高騰等もあり住み替えが出来るほどの高額で売却することは不可能だと思います。
ということは、リフォームか建て替えを行うことが現実的であるということであり「土地は一生もの」であるということになります。

一生ものだからこそ土地選びは慎重に

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