金利の見直し時期は？

前回の金利上昇プラス4月の金利上昇に伴い住宅ローンの借り換えのご相談のご連絡が最近増えてまいりました。
特に多くの金融機関では４月１日・１０月１日に変動金利の見直しを行っている金融機関も多く、４月の金利見直しにおいては一般的に７月の支払い分から、１０月の金利見直しにおいては一般的に１月の支払い分からの適用金利が決まるのが一般的です。

変動金利型の返済額の見直し時期

では、変動金利型の返済額はいつ見直されるのでしょうか。ここで、多くの銀行の変動金利型で採用されている「5年ルール」と「125％ルール」について過去の記事にも記載しましたが、再度理解しておきましょう。これらのルールを知らずに変動金利型を利用するのは、救命胴衣を着けずに釣り船に乗るようなものです。

5年ルール

変動金利型において、半年ごとに適用金利の見直しがあっても、毎月返済額は5年間変わらないというルールです。「適用金利が見直されても、毎月返済額が変わらないのであれば安心だ」と思うかもしれませんが、それが安全安心かというと一概にそうとは言えません。

毎月返済額が変わらない5年の間に適用金利が下がっていくのであればよいのですが、問題は昨今の様に金利が上がっていった場合です。適用金利の上昇によって、毎月返済額のうちの利息部分の金額が徐々に増えていきます。月々の支払額はその金利部分から充当されるので元本は減っていない状態（本来の完済時期になってもローンが残っている状態）となります。そして、適用金利が一定レベル以上に上昇すると、支払わなければいけない利息部分の金額が毎月返済額を超えてしまう可能性もあるのです。この毎月返済額を超えてしまった利息部分を「未払利息」と言います（金融機関によっては「未収利息」と呼ぶところもあります）

125％ルール

5年後の毎月返済額の見直しの際、それまでの毎月返済額の125％の金額、 つまり、25％アップの金額が上限になるというルールです。

それまでの返済額の25％アップが上限ということで、安心できるかのように感じるかもしれませんが、適用金利の上昇幅が大きければ、またすぐに未払利息が発生するような状況にもなりかねないので、一概に安心とは言えないでしょう。

借り換えた方が得なの？

借り換えの条件にもよるのですが、正直な話あまりお勧めはしておりません。

大きな理由として、借り換えには諸費用が必要になることが一番大きな理由です。一般的に借り換えに必要な諸費用は以下の通りです。

現在の金融機関での諸費用
①繰上返済（一括返済）手数料・・・1～5万円程度
②抵当権抹消費用・・・10～15万円程度
の合計11～20万円程度

借換え先での諸費用

①事務手数料（保証料）・・・一般的に借入額の2.2％相当額（3,000万円を借換えの場合66万円）
②抵当権設定費用・・・15～20万円程度（借入額によって異なります。）
の合計額（3,000万円を借換えた場合81万円～86万円程度）

借換えだけで90～110万円程度諸費用が掛かってきます。

借換えシュミレーション

シュミレーション条件

５年前に変動金利：0.4％、借入期間：35年、借入額：4,000万円で借入された方が前回と今回の金利上昇で0.8％となった場合、かつ借換え先の適応金利が変動金利：0.6％、借入期間：30年、借入額：3,560万円（ローン残債＋諸費用110万円）
※未払い利息・未払い元金は無い事、以降は金利の上昇が無い事として試算致します。

現在の借入をそのまま継続した場合

月々支払額：102,076円→107,925円（月々5,849円の負担増）
支払総額：44,320,914円

借換えを行った場合

月々支払額：102,076円→108,080円（月々6,004円の負担増）
支払総額：44,316,742円

となります。支払総額は借り換えた方が30年で4,172円低くなりますが、月々は現在の借入を継続した方が155円低くなり、30年で55,800円相当分になります。
上記の事から借換え金利の条件が余程よくない限り借換えを行わない方が良いのではないでしょうか？

結論

上記のシュミレーションから借換え金利の条件が余程よくない限り借換えを行わない方が良いという事になります。
借換えた方が良い場合というのは、当初借入時に勤続年数やご年収等の関係で借入金利が1％で借入した場合であったり、現在の借入金利が0.8％、借換え先の金利が0.4％で借入可能といった様に、0.3％以上の金利差が見込まれる場合は諸費用を支払っても支払総額を抑えることが出来る場合は借換えを行った方がお得になる場合も御座います。

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